一扫阴霾,楼市开出一剂猛药!
过去的一周,好像在给房地产打鸡血。
毫不夸张的说,上周利好密集程度堪称是“超级房地产周”。
周六晚上,北京市住建委对房地产的最新表态,这是四大一线城市里最先表态的。
【资料图】
其次,周日下午广州市住房和建设局表态。
周日晚上,深圳市住房和建设局同步跟进。
昨天,又是上海的跟进。
4大一线城市,纷纷表态。
并且,广州似乎已经有谣言开始传出,据悉是关键性的2点:
1、全市11区,增值税免征年限从5年变成2年。
2、家庭购买第二套住宅,契税降低。
比如,买90㎡以下的住宅,契税从3%降低到1.5%,而购买90㎡以上的住宅,契税则有3%降低至2%。
我先提醒一句,截止我发文前,广州这个谣言还没成真,只能说不信谣不传谣,静等大招官宣为准。
但不可否认的是,市场蠢蠢欲动的消息,在一次次挑拨大家的神经。
总之,到最新的状态,就是多数城市已经开始表态了,表态之后的政策落地有多猛,还需进一步观察。
口子是逐渐一点点松动了。
考虑近期市场热点非常多,大家关注的情绪很多,我后台的私信和评论也非常多,包括昨天早上公布了促进消费的20条利好,很多粉丝问我应该如何解读。
我在本周会有一场闭门直播,就是和大家好好聊聊近期的市场现象。
在我们国家到底是什么在左右楼市的变化,想必大家都心中有数,也正因如此,关注政策变化非常重要,因为其中就告诉了我们入场的时机。
所以,今年害怕通胀现金贬值,想找到有价值上车标的的朋友,记得扫码加我微信,开播前会给你免费派发闭门直播门票。
市场指向很明确:精准刺激刚需和改善。
接下来的政策到底利好谁,早就解密了。
所以,我们正经历自2015年以来,购房成本最低的时候。
千方百计降成本,基本上会从这4点展开:
1、降首付
当前一线城市最严的是北京,首套最低首付比例35%,房贷利率4.75%,四大一线城市最严。
而二线城市,则有大机会首套从3成变成2成,实际上也有个别城市在执行了。
一套300万房子,首付本来90万,现在只要60万。
存钱的速度来说,普通家庭要存30万,至少2-3年。
所以降首付,等于降低部分家庭的上车门槛。
提前就把需求释放到位了。
2、降利率
买房人的成本,大头除了首付之外,就是利率。
当前5年期LPR的利率是4.2%,各地可以根据实际情况调整,目前最低有3.5%。
但明显还有继续下调的空间!
我判断接下来5年期LPR利率还有15-20个BP的空间。
除了新增贷款的利率会降低之外,存量房贷利率也可能会降低。
之前央行司长发声,鼓励商业银行和客户协商降低存量房贷款利率,虽然现在还没传出实际的动作。
但我认为一定会有银行撑不住,只要有1家银行这么干了,为了客户不流失,银行只能选择跟进。
如果能像之前那样打7折,6%的高位利率,就能直线下降到4.2%。
200万的贷款,就能从11991直接降低到9780,直接省2211元。
哪怕只是打8折,也能省个1500左右,贷款越多,打折越狠,省下的钱越多。
一个家庭每个月省下1-2000元,拿来做日常文旅、餐饮的消费,这样的乘数效应也是非常强大的。
而这本身也是刺激经济回暖的招数。
所以,降利率,我认为一定是大概率出的。
3、减税费
实际上几天前就出台了各种税费减免的消息。
其中和住房交易最相关的,主要是个税、契税、增值税,以及部分城市的豪宅税。
呼声和概率最高的,是契税、增值税。
目前仍然执行契税优惠,家庭首套且在90㎡以下的1.5%,当然每个城市有差异。
如果这个还能再降低到1个点呢,比如深圳二套要3%的契税,如果能降低到2个点呢。
总价越高,这个能省下的钱越多,深圳改善套均1000万来计算,单纯契税就能省下10万。
税费属于真真实实减少购房成本的最直接方式。
以上3个招数如果都能彻底落实到位,相当于全面降低购房成本!
而且这应该是自上一轮救市以来,最有诚意的招数了。
对于刚需和改善而言,房子是必然要买的,选择成本低的时候买,相当于一旦房价回归,直接赚了至少20%以上。
这就是踩对买房时机的好处。
我理解现在大部分人都很犹豫,一个是现在的大招到底有没有用啊,如果这次如此大的招数,还救不起来,房价是不是就可能一泻千里了呢?
另一个现在是不是真的到底了呢,会不会再等等还有王炸。
关于大家近期最关心的问题,我会在这2天有一场不针对公域的闭门直播,把一些敏感话题我们关起门来好好分析。
而且这次扫码的朋友,我们会建立学习沟通交流的群,大家有什么买房疑问会在群里有专业的老师进行答疑,另外还有原价1299元的线下课程免费给大家线上听课。
这一周房地产利好信号很满,机会难得,感兴趣的扫码记得扫码加微信。
其实还有第4个,认房不认贷,这点对一线城市杀伤力最大。
因为多数二线城市早就认房不认贷了,而这次发声,我认为直指某些城市的意味很重。
当前深圳异地有房且还清房贷,在深圳也需要5成首付。
500万的房子,150万和250万的首付,成本直接差了100万,杀伤力还是很大的。
如果深圳能落实好认房不认贷,至少有一批此前买了老家或者在异地有房贷记录的人,有了低首付上车深圳的机会。
我相信这招一出,不少人会蠢蠢欲动了。
毕竟深圳的购买力是出了名的凶猛,一个拥有2000万人口的城市,现在月均二手房成交不过2-3000套,是其他北上广的2成左右。
这本身就极其不合理。
如果深圳认房不认贷,算上首付+税费+利率成本可以低100万以上,这对刚改类型群体的刺激效用是很大的。
目前四大一线城市都表态了,但落地的细节还未出。
不过,二线城市的响应速度非常快,已经开始打样了。
比如合肥,第一个出台一系列地产新政:
但核心没有降首付、降税费,更多是推动现房销售、探索商品房按套内面积计价、推动城中村旧改、大力推动货币化安置等等。
比如武汉,已经发布2023年度全市中心城区城市更新及房屋征收计划,落实的速度非常快。
我相信,更多城市会有落实细节。
而中国的楼市能不能进一步回暖,关键就盯着这4大一线城市能不能真正把招数落实下来。
一旦深圳楼市的行情开始回暖,楼市暖风也就真的吹起来了。
这才是这次救市的关键。
对了,昨天公布了促进消费的20条利好,作为最大消费之一的住房也有提及,依然是支持刚性和改善性需求。
短短一周内,3次提及,基本是为落地铺好了路。
7月后3周是利好频繁出台的时期,如无意外,本月会开始集中落地细节的公布,马上我们就会迎来政策的底部,随后3个月市场底部也随之到来。
在此之前,大家一定要抓住信息差,并且要会找到有价值的城市和标的提前占坑。
我们在本周会有一场闭门直播,就是想和大家聊聊近期会议表态和具体已经落地执行政策的城市,哪些城市最有可能率先回暖,需要提前关注的,还有哪些已经有回暖的势头了?
对了,还有一部分人应该着急卖房了,因为想要重新置换城市或者做优化的,现在还适不适合出手了?
之前着急卖的还要不要再等等,在学习我们的房产闭门直播课后,我有一份资料送给大家,就是关于《七步快速高效卖房法》的资料包,听完直播后会免费送给大家。
想听点不一样和深入分析的,别忘了扫码加我微信,我在开播前会给你发闭门直播门票。
另外,我们本周的考察团已经启动报名了,想抓紧时机去市场看看行情的,可以扫码后回复考察团,了解我们本周考察团的行程。
-end-
我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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