今天这篇文章可能会引起某些人的误会，认为我看空杭州这个城市。

(资料图片)

我首先要声明一下。

我很喜欢杭州，中长期还是很看好杭州楼市，只是短期内的杭州楼市真的到了需要调整的阶段了，或者说已经调整了一段时间且还在调整之中....

就目前而言，杭州楼市是非常不理性的，主要表现在以下三个方面。

新房疯狂抢，二手房疯狂抛

“摇摇摇，闭眼摇”，这句话在杭州人民心中的位置比“挖呀挖”洗脑多了。

很多人不理解为什么杭州新房市场为什么能够持续火爆？

原因很简单，限价红利+限量供应。

新房限价大家都知道，但仅凭限价威力还不够，限量供应才是王炸。

杭州二手房库存虽然是天量，但新房供应一直都处于中低位，豪宅和改善市场甚至闹起了“房荒”。

这才是杭州最高明的地方，稳稳控制住新房市场。

今年利率下行叠加各种利好政策，新年回来后，杭州新房小火了一把，去年那些流摇的限价新房都卖光了。

杭曜置地中心七开直接触发限售，中签率低至9%

江斓映象府二开，有房户社保门槛129个月。

就连从来没有触发过社保排序的钱二，热度也空前高涨。

艮北江翠轩收官加推，中签率低于15%。

新房成交量比去年明显上一个台阶了。

但重点来了，一个成熟的房地产市场绝对是要看其在二手房市场上的流通性和表现力。

在这一点上，杭州二手房市场的表现力可以说是不及格的。

杭州贝壳研究院统计数据显示，4月份杭州市区成交了7635套二手房，相比3月份的10828套下跌了约30%。

结束了自今年1月份以来一路飙升的势头。

其实自从3月份下半旬开始，杭州二手房市场的热度就开始明显下降了。

主要是新年回来后笋盘集中在这两个月被消耗掉了，有些业主以为市场要变好了，竟然变相涨价，那刚需自然不肯买单。

买卖双方进入了新的博弈期，成交量就下来了。

4月份杭州很多热门板块的小区二手房成交都遇冷了。

钱江世纪城的滨江御虹府3月份成交了23套，4月份仅成交4套；

未来科技城的成交，少了；

而大名鼎鼎的奥体三兄弟创世纪、时代奥城、龙湖天璞4月份仅成交零星四五套。

……

以上这些都是算好的了，在杭州，二手房卖不出去才是常态。

前两年杭州的打新狂潮下，过了限售期投资客都想套现离场。

杭房数据显示，2023年才过了三分之一，杭州新增二手房挂牌已达96092套。

就拿去年的数据来看，杭州每新拿出来4套二手房，只有1套有机会成功套现，这还是在降价的基础上。

要是加上存量二手房，这个数据更加夸张，去年杭州二手房的挂牌量已经超过21万套。

樱桃特别注意到一点，以4月份成交速度来看，杭州二手房去化周期将高达约30个月，严重的超出12个月的警戒线。

把杭州二手房市场比喻成一个堰塞湖，真的一点都不夸张，如果水位持续上升，大坝决堤是早晚的事情。

二线城市，一线房价

杭州楼市的这场打新狂潮能够持续下去的一个大前提是二手房水涨船高，只要二手房价有上涨预期，那么新房永远不怕没人抢。

可现在的市场成交情况正说明了，杭州二手房价格已经见顶。

大家对价格真的很敏感，稍微上涨一点刚需都接不动。

就拿上面杭州的二手房成交量来举例。

2021年调控开始，杭州二手房市场成交速度骤减，一直到2022年5月，杭州尝试出台救市政策，增值税五改二，降低了刚需上车的门槛。

当时的确拉了一波成交量，但是也仅仅维持一个月，市场又冷下去了。

一直到去年年尾，杭州陆续发布了多项救市政策，不限购的区域逐渐扩大，杭州楼市又被打了一波鸡血，二手房市场出现一次久违的强劲复苏。

可是依旧没有改变杭州二手房向下的基本面，笋盘被消化完了后，市场再次寂静起来。

很多人说杭州没有接盘侠，这话我不认可，杭州的接盘侠客太多了。

杭州这些年引进了上百万的年轻人，那么多的互联网公司，还有直播上下游行业，全都是高学历的年轻人，过几年都是有购房结婚，孩子读书的需求。

现在市场之所以僵持着，就是因为二手房价对于他们而言，实在是高攀不起，刚需只能跑去买新房或者不买。

杭州二手房到底有多贵呢？

最近杭州房小团爆料，奥体龙湖天璞洋房成交了一套单价16万的房源，另外奥邸国际也有一套高价成交，卖了2880万，单价约14万/㎡，而杭州二手豪宅仁恒滨江园也早就站上了15万的大关。

除了萧山临平余杭一些郊区还有2万多的价格，市中心的很多都是四五万起步，杭州虽然现在还不能说是一线城市，但是房价已经接近一线了。

这几年由于互联网和直播行业盛行，加上亚运会的准备工作如火如荼，本地老百姓赶上拆迁红利，手握巨款，带着杭州的房价一路高歌猛进。

一时间竟然忘记了自己原来是一个二线城市。

这就是杭州最尴尬的地方，二线城市，一线房价。

这么高的房价，曾经让一线城市广州，甚至都觉得开始有些怀疑自己了。

对于杭州而言，短期内房价上涨的空间几乎为零，再涨下去真的要超越北上了，况且杭州房价已经在调整之中。

全民投资客，打新必赚

如果说北上主要是刚需客为主，杭州的投资客占比显然要更多一些。

一二线中要论投资搞房子，深圳杭州是唯二的两个，而如今深圳已经回调了20%-30%，杭州的调整周期还不如深圳这么久，还只是开始没多久，所以仍然需要一些时间来消化。

赚钱这件事本来就是属于少数人的，杭州打新赚钱效应全国皆知，到这种时候，你还会觉得你能赚钱吗？

前几年大家入场都抱着“必赚”、“搞钱”的心态冲进去，一拿到房子后立马着急抛盘变现。

所有的人路径都是如此，等到抛盘的时候你就会发现根本卖不出去。

要是幸运你还有存款熬下去，要是之前胆子大用上jy贷等杠杆，遇上现金流断裂的话，结局就是降价抛盘，要是算上两年的利息月供，其实根本没赚多少，还惹了一身骚。

杭州和深圳其实特别像，大部分人都是外地来打工的，年轻人胆子大，杠杆用到极致，抗风险能力非常差，一旦遇到经济下行，失业裁员，第一时间只能抛掉房产。

从各大城市的居民杠杆率来看，杭州绝对的一骑绝尘，以139.7%位居首位，南京为108.8%。

我记得前两年深圳也是超过100%的，但是经过三年回调，目前市场已经健康很多了。

杭州已经成为了全国楼市泡沫最大的热点城市了。

现在杭州二手房根本没法套现，就无法形成闭环，杭州楼市的赚钱效应并没有当初宣传的那么神乎。

对于杭州刚需改善而言，现在除了市中心的新房，近郊和郊区的新房我都不建议大家去打新，这个游戏迟早玩不下去的，我真不希望我的读者是那个最后的接盘者。

其实今天我之所以想写杭州，主要是我的学员和会员群体中有不少都在头疼，都想卖掉杭州转道上海。

这就是杭州买房人的真实的声音，为什么樱桃每次都能踩在节点，能提前识别，春江水暖鸭先知，大量的会员，学员和粉丝给我的反馈也是一个市场输入的来源，我太能提前感受到如今一二线楼市市场的脉搏了，因为我们每天就在干这一件事。

大家可以留意下杭州现在的次新房，基本上都是上百套挂牌量，这个太不正常的。

一个普通小区一般就1000户，几百套挂牌量是什么概念啊，只能说投资客真的着急了。

回到我最开始说到的，杭州这座城市我长期肯定是看好的，只是目前的房价的确是高位了。

新房无论再火热，二手房市场无法顺利套现，那打新的收益也许真的只是停留在纸面上了。